投資筆記 台灣REITS 勤益控

本文是接續2018年的文章而來
台灣的REITS 往往都只是一棟大樓的管理
並且幾乎沒有流動性
因此筆者有鑒於上述狀況,因此搜尋了形式上為單一個股
但是實質上為REITS 的公司

2018年的文章如下：請自行點閱

http://www.justacafe.com/2018/10/oney-11.html

經過兩年的時間之後 , 勤益控仍是REITS 嗎 ？

這兩年又有什麼變化？

我們觀察一家公司 , 並且大部位買進這間公司

必然是經過長時間的觀察 

有經驗的投資人都會知道 , 如果要認識一家公司

可以從年報下手 , 年報是一個很重要的工具

並且如果公司想要宣傳自己未來的展望

或是未來的發展 , 必然都會出現在年報中

結論寫在前面

1.這是一家以出租商用不動產為主的公司 ,

房東是台灣所有行業中 最輕鬆最Happy的行業了 ,

大型商用不動產出租 , 是租賃業中較易經營的

2.成長可期 , 未來大園地區二期物流中心1.1萬坪出租 ,

目前平均250-500坪/月租金 ,

一年可挹注3000萬- 6000萬元租金收入 ,

稅後換算EPS約0.1 – 0.3元

3.未來尚有龍德造船廠的上興櫃

預期股票這筆投資會隨著國艦國造的政策越來越好

4.尚騰保持捷中心 , 營運第一年就獲利 , 預期後面將會持續貢獻收入

要認識這一家公司 , 我們就需要從財報開始認識他

這是一家以不動產租賃為主的公司

並且不動產租賃的收入,佔了公司營收的87%

資料來源2019年報

如果再深入一點研究：我們可以發現房地產出租的毛利極高

不動產租賃毛利率高達77.7％ , 算式如下

507984千元(租賃收入) – 112971千元(租賃成本) / 507984 X 100% = 77.7%

紡織與電子合併

銷貨收入+加工收入 = 64096 + 9219 = 73315

銷貨成本+加工成本 = 75419 + 6798 = 82217

因此 紡織與電子事業 2019年全年合計是賠錢的(成本大於收入)

所以這間公司主要獲利來源為不動產租賃 , 並且以2019年為例

其他紡織事業部與電子事業部合計起來是虧損的部門

1437公司營業毛利率為67%

毛利總數為386104千元 , 全數為租賃事業貢獻

因此我們可以再次確認 這間公司為REITS無誤

因此要看研究一間公司 , 不動產租賃是重心：

其中佔不動產租賃收入一半的A公司更是重點中的重點

第一大租戶 A公司為 新莊IEKA :

長期租戶 , 此為觀察重心

只要新莊IEKA租約繼續 , 勤益控營收無虞

第二大的租戶為 ：尚騰公司

尚騰公司為北台灣最大的保持捷展售中心

這是勤益顧家與義美高家一起投資的一個案子

抓住了目前的豪車趨勢

並且開業第一年就獲利,這是非常厲害的

除了過去的守成之外 勤益控還有什麼成長因子呢？

我們可以從2019年致股東報告書中 看到端倪分別有三項亮點

A 大園二期物流中心(屈臣氏 與 樂購)

B 龍德造船廠 ：1.投資利益認列2117萬元 2.今年上興櫃

C 尚騰汽車：1.不動產事業部第二大租戶 2.首年營運就獲利 未來成長可期

值得一提的是：A 大園二期物流中心

從公司網站中可以得知相關資訊

A 大園二期物流中心11000坪開發中 ：

根據致股東報告書 , 將會在109年底完工並且出租

開發中11000坪土地即將出租 ,

並且以平均租金250-500元之間計算

這1.1萬坪的土地 一年可創造3000萬 – 6000萬的租金收入

換算成EPS 0.1 – 0.3元之間

大園區租金行情：

除了上述三點之外 , 是否還有其他成長機會 ？

有的 , 這是勤益控是上海商銀的大股東 ,

持有上海商銀1.5萬張

並且上海商銀獲利 與 現金股利年年成長

上海商銀相關雜誌報導

上海商銀為銀行業獲利冠軍！

https://www.bnext.com.tw/article/57545/scsb-tw

雖然台灣上市的REITS 多半有流動性與規模過小的問題

可以做為投資人當作長期投資的標地

但是台灣不乏很多單一公司 , 實質上為REITS

並且地產規模與獲利穩定度優於台灣REITS

很適合當作取代REITS 這個資產類別的選擇

勤益控 ,

就是以房地產出租為主要收入來源的公司

很適合當成台灣區商用不動產REITS的代表

筆者為CFP認證國際理財規劃顧問

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