2018年10月29日 星期一

投資筆記:包租公公司介紹(Money雜誌 11月號)






想當包租公?買包租公概念股也可以完成夢想 !

而證券市場正有類似當包租公的商品叫REITS
什麼是REISTS呢?他全名叫Real Estate Investment Trust
翻譯成中文叫:不動產投資信託又稱房產信託地產信託;是一種類似封閉式共同基金,但投資標的物為不動產的投資工具。不動產投資信託由美國國會1960年創造,主要是藉由不動產證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場。
不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金,因此收益較為穩定,而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此,不動產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。

糟糕的是台灣的REITS流動性不佳而且物業單一,我們一般投資人的財力又沒有辦法買下大型商辦做投資,那該怎辦?
筆者立刻想到臺灣的股市中有包租公公司,投資他們的公司等於投資REITS

今天我們要介紹的標的包租公公司:1437勤益控、2706第一店

為何會說這兩家公司是包租公公司?
1437勤益控在分類上屬於紡織或是電子股,而2706第一店更是旅館業

但筆者根據106年年報 1437勤益控他的租賃收入的毛利率高達82% ; 2706的第一店租賃收入的毛利率高達92%,除了智財、傳直銷之外,這樣的超高毛利非常少見!
因此就憑這驚人超高的毛利率,就可以確定包租公是一門好的生意!
但我們還是得問,我們如何能確定這些租金能夠長期都是穩定的呢?

分析包租公公司,筆者認為最核心的重點是:好的房客
一個好的房客可以長期穩定的給房產業主帶來穩定的收入,並且因為商業不動產因為初期投資金額大,多數都是簽訂長期租約,且不容易另尋相似的地點, 因此商用不動產幾乎能代表收入的持續與穩定
並且這些房客是知名百貨公司、知名汽車業者、知名餐廳,那麼就可以比較確認房租收入的穩定與持久,預估未來盈餘與公司展望的分析上能比較準確預測

首先先來看一下1437勤益控與2607第一店的基本資料

下表資料來源: 1437勤益控106年財報 ,  2706第一店06年財報
公司
1437勤益控
2706第一店
成立時間
民國50
民國57
股本
20.34
50
本業
紡織與電子業
旅館業
本業營收/全年營收
17%
37%
本業毛利率
12.5%
37.8%
租賃營收/全年營收
83%
63%
租賃毛利率
82%
92%
106年租賃收入
4.5億新台幣
2.08億新台幣
106年年報
千張以上大股東持股比例
56.72%
85.31%

再來我們就來看看 1437勤益控租賃資訊
資料來源:勤益控股網站 106年年報

新莊地區出租資訊
出租房地資訊
出租坪數
地址
備註
新莊IEKA
4417

主要收入來源,佔總租賃收入一半
保持捷
3059

勤益顧家與義美高家合資15億元投資案
福斯汽車
940


富豪汽車
1150


大園地區出租資訊
屈臣氏物流中心
9062


二期物流中心
19463

待租中
其他建物出租資訊
內湖勤德大樓
9047

台北市內湖區陽光街323

世曦工程售後回租
買進價格約15億台幣,目前市值40億台幣
台中勤益大樓
185
台中市台灣大道245,
台灣喜佳承租
台北曼哈頓大樓
230

台北市忠孝東路三段132.136號二樓
優渥實木傢俱承租
台北光復大樓
467

台北市忠孝東路四段310.320號九樓
自用+宗邁建築師事務所承租

1437的租賃資訊,我們得知這些租賃的對象也都是以商用不動產為主,並且這些辦公大樓與零售業者都是長期在地的產業,就可以判斷,這些出租對象通常都會以長期租約為主,並且都是零售與服務業為主的商用不動產,並且我們都知道新莊是目前新北市發展的主要區域之一,因此可以判斷這些房客的租賃契約都是長期而且穩定的,所以這部分的租賃收入也將持續且穩定!

綜合上面的不動產出租分析,我們確定勤益控未來的租賃收入是容易預期而且長期穩定的,他就是一個包租公公司!

2706第一店租賃資訊
資料來源:第一店網站 106年年報

出租房地資訊
出租坪數
地址
備註
誠品南西店
6000

台北市南京東路14
主要收入來源,佔總租賃收入一半
租約至民國1196/30
壹品宴湘菜

南京東路二段632
租約至民國 1105/31
美心鐵板燒

南京東路二段63B1
租約至民國 10712/31
養生煮

南京東路二段65.672-3樓以及631F
經營和牛燒肉
租約至民國 1122/28

第一店除了本業的經營之外,最主要的收入來源是誠品南西店的租賃收入(總營收50%),其餘像美心鐵板燒.壹品宴湘菜.養生煮都是飯店本業之外商用不動產的租賃,所以這些房客的租賃契約也是以長期穩定的租約為主,所以這部分的租賃收入也將持續且穩定!

綜合上面的不動產出租分析,我們確定第一店未來的租賃收入是容易預期而且長期穩定的,他也是一個包租公公司!

最後看到這些包租公公司營收與獲利是非常好預期的,那麼是否對投資他們股票的投資人也是否能夠從回饋

首先我們先看1437勤益控,怪了只有最近兩年有發放股利,這是怎麼回事?
因為過去勤益控主要產業為紡織跟電子,過去都將租賃收入補貼給其他兩個事業體,而最近兩年公司改組之後,將紡織跟電子事業部縮編,也才能在最近兩年發放現金股利,正式轉型成為包租公公司,因此未來勤益控的獲利就容易穩定,我們可以期待他未來將持續發放股利給投資人

下圖資料來源:財報狗


年度
98
99
100
101
102
103
104
105
106
現金
股利

0.15





0.5
0.5
股票
股利








0.5
合計

0.15





0.5
1


2706第一店,平均股利在0.5 - 1元之間,符合喜歡的長期穩定現金流的個股,也因為他租賃事業的穩定,我們可以期待他未來將持續發放股利給投資人

下圖資料來源:財報狗


年度
98
99
100
101
102
103
104
105
106
現金
股利
0.102
0.1
0.11
0.15
0.14
0.18
0.18
0.2
0.28
股票
股利
0.9
0.8
0.5
0.56
0.6
0.72
0.72
0.8
0.28
合計
1.02
0.9
0.61
0.71
0.74
0.9
0.9
1
0.56

基本上一般投資人很難介入商用不動產的出租行業,因為進入的門檻高而且複雜性也高,但是我們可以透過投資一些包租公公司或者是REITS來解決這個問題,今日就介紹兩家包租公公司1437勤益控與2706第一店,當我們持有這兩間公司的股票後,未來我們去新莊IEKA或是誠品南西就是以房東的身份去巡田水,看到他們生意很好,我們就可以知道我們未來的收入可以長期而且穩定,當包租公公司的股東如何呢?筆者是樂在其中

4 則留言:

  1. 謝謝分享,台股中2701也根此類型的包租公相似。

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  2. 請問2706的股價怎麼跌比2008年還低呢?
    今年配息較往年低,且無填息,不知原因在哪裡?

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    1. 股本擴大,而且本業的飯店業獲利能力下降

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