我們看到房地產景氣一片低迷

甚至許多的建商,連薪水跟股利都是跟銀行借的

仍不願意降價

這是為什麼呢 ?

就以請張鐵林來拍廣告的朕即天下這一棟來說吧!

這一棟從2011年完工以來不斷的在電視.平面.網路等廣告上出現，

到去年都還有網路媒體報導

相關連結 : http://www.chinatimes.com/newspapers/20151016000284-260210

怪了 ? 為什麼會一直需要打廣告呢 ? 簡單來說就是賣不好

這次的廣告是大降價出售 , 但是限量

過去此建設公司在台中建案評價通常是 :

開價嚇死人(當時開價40萬) 成交價笑死人的稱號(現在應該接近6折了)

此次看起來似乎價格相對合理

先來看看這案子的好壞吧(此案位於中港路旁秋紅谷旁地段算不錯了)

上面新聞的照片通常拍得很美,
所以我們來看看他真實的樣子

從這一張圖來看就可以清楚知道 : 此案是大路沖,而且非正七期 (雖然地點不錯地段也不錯)

而且旁邊還有秋紅谷 !?

此間公司過去曾經把他對面的BOT案亂搞之後 ,
還挖了個超大的大坑，然後把土方拿去賣錢

政府解約，上法院互告
最後建商官司輸了被判賠,
而那個大坑,經過政府出錢整修過後

現在變成台中地標秋紅谷公園,

諷刺的是此建設還因此受惠........

相關新聞聯結

國際會展中心案二審判鄉林賠中市府1.37億

http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1584342

這樣一間公司，為什麼還能存活呢 ?
(人無信而不立,公司不信卻能獲得千千萬萬的貸款,而且銀行還得跪地求還錢......)

因為銀行提供足夠的銀彈

但是一間公司好或不好我們就來看看財務數字吧

下圖是鄉林的現金流量表,

我們很清楚的看出,過去五年營業現金流都為負數

所以這間公司本業連續五年在本業都不賺錢，

薪水跟股利都是跟銀行借的

這間公司能存活下來，就是依賴銀行的融資了

而不降價的原因，

就跟銀行融資有關，這是建商其實有苦說不出的原因

就延續前面一篇文章

http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_13.html

投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣

是高槓桿高倍數的投資,

所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺,賠的時候也是倍數賠

建商就是高融資高槓桿的代表

土地融資買 , 做一次槓桿

土地再抵押蓋房子 , 做二次槓桿

蓋房子沒錢再抵押建物 ,做三次槓桿

最後銷售不佳公司營運不好 , 拿成屋或者信用抵押或者再蓋新房子

做借新錢還舊錢 , 做四次槓桿

簡單來說 不良建商可以存活這麼久

就是債多不愁 , 借錢時是去跪銀行放款

銀行放款夠多夠大時 , 是銀行去跪債主還錢

依照上面的結構我們可知為什麼建商至今仍能存活

因為槓桿太多太大 , 導致銀行也不敢抽銀根

也因為槓桿太多太大

如果是小型建商,通常要在銷售超過8成過後，才能真正的把本利全數回收

但是我們知道目前房地產的銷售量急凍，根據7/27晚上57新聞王的統計

目前中古屋的銷售天數,台中以北全都超過100天

整體房地產的銷售量,也剩下高峰時期的1/3

這時就會產生非常多的存貨

存貨就是建商死都不降價的原因

如果某建商存貨高且建商又公開降價的話會產生幾個結果

1. 如果公開降價，首先沒賣完的餘屋就會產生預期跌價心理, 造成未來的銷售困難