2015年12月2日 星期三

台灣人口遞減的影響與觀察房價


投資 永遠要保持思考 !!
套一句帥過頭的話 : 房子賣不出去,加價賣

都沒人了 賣給誰 ?

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口)
人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少,


而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長
人減少第一件事情 會減少的就是:消費 人減少 > 消費減低
消費的減少 會影響 投資的意願 廠商因消費減低 > 引動投資減低
最後 人長大了 這些人會納稅 :
人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少政府因應收入減少>自然政府的支出也會減少

人 是一國的根本 , 沒有人就甚麼都別談了

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪 300萬還太低
那我們就從人口這個角度來看看 是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年



我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30-55歲為主體

首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋




1.
65以上的高齡人口,今年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口
2.
紅線區間內(30-55歲)是主力購屋族群,雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小,當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。



意義:30-55歲就是最主要的購屋族群了,我們用最簡單直觀的想法來判斷,
只要這一區間的人口開始減少時,就是房地產準備反轉向下的時間:

現在就是反轉時刻 

不僅如此,30-55歲是人生中消費規模最大
而且消費最多的時間(買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩),
過了這個區間之後消費就會開始遞減

超過55歲之後,尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減,這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。
所以觀察房地產與未來景氣,就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。 

當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊:
休閒農地、農舍,就是這一波退休潮受益的房地產族群,當然我們偉大的政府有管這一塊,
但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍
怎麼會真的出手打這一塊呢?

目前我們有了2015年當作定位之後,再延續下去看看2020年>2030年的變化

這是2020年推估的人口金字塔圖



1.
這五年的變化最劇烈的是:老年化比例暴增,從原本的12.6% >16.3% 
2.
而且30 – 55歲這一階段的人也開始遞減了,這是台灣的消費力應該會大幅下降,如果年金沒有改革,到2020年很多勞保年金、軍公教月退都在會此時遇大重大問題,這時也是軍公教退休的最高峰。
3.
從上推論未來五年房地產價格的反轉向下,已經是確定的趨勢了。


再往下看到了2025年 (10年後)



1.
台灣此時應該再得一個台灣之光,全世界最高齡的國家!
每5人就有1人是65歲以上的高齡人口,這時台灣還有什麼產業或者執政者,可以扭轉整個劣勢?
2.
除了高齡化之外,這時台灣的年輕人應該會去國外工作,因為國內整體的工作機會降低了,甚至工資也不如外出工作來的好。
3.
此時房地產能獨善其身?沒有崩盤就是好棒棒了。



到了2030年 (15年後)

.


1.
恭喜台灣賀喜台灣,短短15年光景,台灣會在接下來的50年都穩站世界第一,人口結構世界第一高齡
2.
而這時的內需會非常不振,年輕人都將出國工作,否則台灣沒有這麼多的機會留給年輕人
3.
從上面的推論,都沒人了房地產怎麼會好呢?

這是2050年的人口金字塔:不解釋


台灣的房價高嗎?我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低


我想台灣的房價,就是在頂峰,不只我這一份資料,
無論從房價所得比、房價指數,台灣目前的房價仍是前所未有的高!

而且高房價也會排擠掉其他部份的消費 , 更造成惡性循環的加大

此圖是台灣的出生人口,要讓上面的人口金字塔扭轉,

那就必須讓出生人口數扭轉向上,否則……

而下面的數據我們看到的是:每年平均出生20萬人,
而且後續只要景氣不佳,會再次讓出生人口減低:形成惡性循環。
人口大減首先衝擊的

就是婦產科醫生、嬰兒用品業者

6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師

國中高中補習班與這一階段,是個人消費的起點:最有關係的消費產業(遊戲、電玩、KTV)

大學生:這一階段就跟房地產有絕對的關係,
因為學校倒了,附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的,就會全數進入蕭條
我們已知有兩所學校退場了

而台灣的景氣呢? 我想這有很多的報導了,我只舉例製造業PMI 與 失業率




為什麼失業率與失業人口中間會有一條紅線呢?



 

這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假,
嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況
很多房仲雖然有就業:但是沒有收入
很多四大慘業的員工有工作但是放無薪假中
更多的國小安親班才藝課程的老師,時薪很高,但是月入不到2萬元,而且越來越難賺。


關於房地產:我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯
恰巧也是從2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小。

.


最後再補一槍
如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢?
有9成都是存貨的建商應該要注意

套一句 帥過頭的話 : 賣不出去 加價賣

都沒人了 賣給誰 ?




我想以上資料 相信大家都接觸過很多次了
再來我將會點出 台灣目前仍比較有希望的產業
問題一樣在人

官股銀行 年輕人多 還是 民營銀行 年輕人多 ? 

台灣的產業 年輕人多的才能夠延續下去 

資料來源 : 
人口金字塔推估圖 經建會 : https://www.youtube.com/watch?v=sxnOgihsz6k
出生人口 戶政司 http://www.ris.gov.tw/
房價指數 http://www.tradingeconomics.com/taiwan/housing-index
失業率 http://www.tradingeconomics.com/taiwan/unemployment-rate
個股財報資料 http://statementdog.com/


額外看新文 : 人口與經濟 
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=291&t=4545856

11 則留言:

  1. 分析的很好..... 房價太高, 造成大家不敢生小孩 (我也是)

    回覆刪除
  2. 在一個食衣住行都有問題的國家.出生率大幅下滑必然可期.

    回覆刪除
  3. 所以有人急著推動政府開放大陸資金買地買房啊
    ...

    回覆刪除
  4. 切入觀點很棒,謝謝您的分享。

    回覆刪除
  5. 這是很棒的文章,希望政府官員能重視。

    回覆刪除
  6. 這種文章都忽略, 房子和人都是有壽命的. 台灣是有地震的. 台灣的每年使照每年才10萬戶, 房屋存量830萬戶, 要83年要能排到新房子. 如困都更要平均要用5年, 相當要有50萬戶空屋周轉.
    人口會減少, 房屋老了也會沒人住, 但到能拆曠日廢時歐

    回覆刪除
  7. 應做的應是再建新市鎮, 將人口分散到中南部, 以降消費稅鼓勵服務業去創造就業. 而不是和老人到台北搶房子. 60萬的住的地方, 塞了280萬人. 才是高房價的問題, 都更後容積就只有原本一半以下, 房價怎會不貴

    回覆刪除
  8. 作者已經移除這則留言。

    回覆刪除
  9. 請問 台灣目前仍比較有希望的產業是什麼呢??

    回覆刪除
  10. 我覺得老人相關產業會不錯,例如我家附近老人復健診所這幾年就多開了兩家每天人超多,倒是嬰幼兒診所我帶小孩去看都不太需要排隊挺方便的。

    回覆刪除