2016年7月13日 星期三

投資房地產=投資期貨

房地產是不動產
別傻了 , 除非你用現金買下不然不動產實質上是期貨或者選擇權
不相信 請看以下分析



以自住客為例:
這是二十年後交割的期貨而且在分期付款期間擁有使用權



以下是房屋買賣的流程:

1.自住客跟建商訂定買賣契約之後,先跟自住客收自備款(自備款=期貨保證金),

2.尾款的部分建商將債權轉移給銀行由自住客跟銀行貸款,

3.建商拿到契約的尾款後跟自住客轉移房子所有權,

4.然後自住客必須要連續20(依照契約而定)將約定的還款的錢還給銀行,

5.直到還清所有貸款為止,這間房屋才正式完成交割
      如果沒有還清,銀行有權將房子拿去拍賣。




所以自住客買房:是一個20年後才能實物交割的期貨
只是在訂定契約之後,自住客擁有使用的權利

保證金是頭期款,然後分20年將貨款+利息付清之後,這間房子才真正屬於自住客。

從上可知買房子其實是買期貨而且槓桿比例不小,
假設自備款是2成,那基本上就是5倍槓桿的20年後交割的期貨,
假設自備款是1成,那就是一紙10倍槓桿的期貨
只是這槓桿會因為持續繳費而降低,
所以自住客買房子
按照過去個觀念以為買的是不動產,實質上是期貨交易

萬一買入房地產之後,房價快速下跌3(自備款虧光),市價只剩下700
而一住客還背著800萬的貸款,自住客還會想要繼續繳房貸嗎?

或是繳了5年突然失業了,繳不出房貸,
那銀行會將你的房子拿去拍賣,如果可以還清,那銀行不會找麻煩,
但是萬一房價遠比貸款低,那銀行還會持續追債……

這就會形成Over Lose

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針對投資客:買房是等待市場噴出的Buy Call (作多的買入買權,而且是價平)



投資客買房很少用現金買斷
槓桿通常很高以及很少持有超過寬限期

持有超過寬限期的通常是套牢的投資客那就是投資變成自住
(這通常是失敗案例不討論)

投資客通常拿出頭期款 (等於是選擇權的權利金)
房地產的時間價值未必會衰退
經過量化之後大致上會等於

房價 * (1+房價平均年增率) * (1-年折舊率 ) *100% - (每年持有稅金+管理費)

這樣計算的話,在房市相對多頭的時候,權利金未必會衰退,有時反而會增加,
而投客真正的大獲利,是價內的點數,例如買入價格是1000萬,最後漲到1200
而且投客因為買的是價平選擇權,所以獲利=1200-1000=200
(未計入交易成本與持有成本以及時間價值的增減)

但是這個選擇權,買入之後除非賣掉現金結算,否則最後一定要交割,一旦交割那就重新回到房地產是期貨的本質。

所以經過這樣的拆解,我們可以了解投資房地產,

其實是投資期貨或是選擇權

很奇怪的是,正常投資人聽到期貨選擇權的反應都是:風險很高

而聽到投資房地產的觀感都是,很穩會賺。

只能說過去房地產會賺那是因為房地產走多頭順風現在房地產景氣循環來了還用過去的觀念嗎

57台晚上十點有時候會請一些苦主現身。

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二個案例道出台灣地產景況

案例一
某日跟竹北的建商老闆吃飯,飯局中建商老闆談到同業,
他說現在有些建商過去因為好賺,拓展的太快導致現在錢嘎不過來,
現在暗盤中把正在興建的大樓,平轉給同業不然錢嘎不過來會倒閉,
(此建商除了竹北的案子之外,還有四棟案子在青埔,所以犧牲目前價相對好而且比較好脫手竹北換現金,去救青埔的四個案子)

https://news.housefun.com.tw/news/%E7%AB%B9%E5%8C%97%E5%BB%BA%E5%95%86 
(竹北建商倒閉的新聞連結,非案例一舉的例子)

案例二
去年家人想要買房子,從台中綠園道、七期,一直看到台北,
雖然有喜歡的,但是仍很猶豫,最喜歡案子是離他現居地近的遠雄左岸,
但是當時價格硬的很一坪硬是75

最近代銷小姐又開始奪命連環Call說:
現在要不要來看看房子,之前看的那戶還有喔,

現在價錢很好談,一定開個讓你滿意的價錢,快來看看。



台灣的房地產是多是空,相信討論一定很多
這裡提供證據讓大家看看目前房地產是逆風還是順風

下圖是台灣房地產價格指數,
基期是100目前仍有270的高價只是從頂峰的300微幅下跌10%而已

所以房地產景氣會如何 ?  我們繼續看下去





最後

針對自住:這是二十年後交割的期貨
針對投資客:這是等待市場噴出的Buy Call

但是無論哪一種心態,房地產都是高槓桿倍數的期貨


不要忘了高槓桿代表獲利是跟隨槓桿加倍

同一時間風險也是跟著槓桿加倍

在房地產逆風的時代,請小心謹慎使用槓桿,

他們的本質是期貨或者是選擇權,目前的環境很容易Over lose 或是吃歸零糕

5 則留言:

  1. 您好,我是商周財富網的編輯,想請問您本篇文章,是否可以轉載呢?這是商周財富網網站,給您參考>>http://wealth.businessweekly.com.tw/index.aspx

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    1. 沒問題的 請幫我註明出處就好

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  2. 好的~感謝!文章出來會貼連結給您 :)

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  3. 您好~文章出爐囉!附上連結給您,感謝>>http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000067041

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