投資房地產=投資期貨

房地產是不動產 ? 
別傻了 , 除非你用現金買下，不然不動產實質上是期貨或者選擇權，
不相信？ 請看以下分析

以自住客為例：
這是二十年後交割的期貨，而且在分期付款期間擁有使用權，

以下是房屋買賣的流程:

1.自住客跟建商訂定買賣契約之後，先跟自住客收自備款（自備款=期貨保證金），

2.尾款的部分建商將債權轉移給銀行由自住客跟銀行貸款，

3.建商拿到契約的尾款後跟自住客轉移房子所有權，

4.然後自住客必須要連續20年(依照契約而定)將約定的還款的錢還給銀行，

5.直到還清所有貸款為止，這間房屋才正式完成交割
      如果沒有還清，銀行有權將房子拿去拍賣。

所以自住客買房:是一個20年後才能實物交割的期貨
只是在訂定契約之後，自住客擁有使用的權利

保證金是頭期款，然後分20年將貨款+利息付清之後，這間房子才真正屬於自住客。

從上可知，買房子其實是買期貨而且槓桿比例不小，
假設自備款是2成，那基本上就是5倍槓桿的20年後交割的期貨，
假設自備款是1成，那就是一紙10倍槓桿的期貨
只是這槓桿會因為持續繳費而降低，
所以自住客買房子
按照過去個觀念以為買的是不動產，實質上是期貨交易。

萬一買入房地產之後，房價快速下跌3成(自備款虧光)，市價只剩下700，
而一住客還背著800萬的貸款，自住客還會想要繼續繳房貸嗎？

或是繳了5年突然失業了，繳不出房貸，
那銀行會將你的房子拿去拍賣，如果可以還清，那銀行不會找麻煩，
但是萬一房價遠比貸款低，那銀行還會持續追債……

這就會形成Over Lose

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針對投資客：買房是等待市場噴出的Buy Call (作多的買入買權，而且是價平)

投資客買房，很少用現金買斷，
槓桿通常很高以及很少持有超過寬限期，

持有超過寬限期的通常是套牢的投資客，那就是投資變成自住。
(這通常是失敗案例不討論)

投資客通常拿出頭期款 (等於是選擇權的權利金)，
房地產的時間價值未必會衰退，
經過量化之後，大致上會等於

房價 * (1+房價平均年增率) * (1-年折舊率 ) *100% - (每年持有稅金+管理費)

這樣計算的話，在房市相對多頭的時候，權利金未必會衰退，有時反而會增加，
而投客真正的大獲利，是價內的點數，例如買入價格是1000萬，最後漲到1200，
而且投客因為買的是價平選擇權，所以獲利=1200-1000=200
(未計入交易成本與持有成本以及時間價值的增減)

但是這個選擇權，買入之後除非賣掉現金結算，否則最後一定要交割，一旦交割那就重新回到房地產是期貨的本質。

所以經過這樣的拆解，我們可以了解投資房地產，

其實是投資期貨或是選擇權

很奇怪的是，正常投資人聽到期貨選擇權的反應都是：風險很高

而聽到投資房地產的觀感都是，很穩會賺。

只能說：過去房地產會賺，那是因為房地產走多頭順風，現在房地產景氣循環來了，還用過去的觀念嗎？

57台晚上十點有時候會請一些苦主現身。

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二個案例道出台灣地產景況

案例一

某日跟竹北的建商老闆吃飯，飯局中建商老闆談到同業，
他說現在有些建商過去因為好賺，拓展的太快導致現在錢嘎不過來，
現在暗盤中把正在興建的大樓，平轉給同業不然錢嘎不過來會倒閉，
（此建商除了竹北的案子之外，還有四棟案子在青埔，所以犧牲目前價相對好而且比較好脫手竹北換現金，去救青埔的四個案子）

https://news.housefun.com.tw/news/%E7%AB%B9%E5%8C%97%E5%BB%BA%E5%95%86 
(竹北建商倒閉的新聞連結,非案例一舉的例子)

案例二

去年家人想要買房子，從台中綠園道、七期，一直看到台北，
雖然有喜歡的，但是仍很猶豫，最喜歡案子是離他現居地近的遠雄左岸，
但是當時價格硬的很一坪硬是要75萬；

最近代銷小姐又開始奪命連環Call說：
現在要不要來看看房子，之前看的那戶還有喔，

現在價錢很好談，一定開個讓你滿意的價錢，快來看看。

台灣的房地產是多是空，相信討論一定很多

這裡提供證據讓大家看看目前房地產是逆風還是順風

下圖是台灣房地產價格指數，
基期是100，目前仍有270的高價，只是從頂峰的300微幅下跌10%而已

所以房地產景氣會如何 ?  我們繼續看下去

http://www.tradingeconomics.com/taiwan/housing-index 資料來源

最後

針對自住：這是二十年後交割的期貨

針對投資客：這是等待市場噴出的Buy Call

但是無論哪一種心態，房地產都是高槓桿倍數的期貨

不要忘了高槓桿代表獲利是跟隨槓桿加倍

同一時間風險也是跟著槓桿加倍，

在房地產逆風的時代，請小心謹慎使用槓桿，

他們的本質是期貨或者是選擇權，目前的環境很容易Over lose 或是吃歸零糕。