投資筆記 台灣房市的泡沫破裂？

這是筆者2025/07/19客戶說明會的主題之一

正如同習大大說的名言：房子是拿來住的,不是拿來炒的

正如OECD的統計

正常的國家房價所得比會落在3-6倍之間

台灣是十倍以上

全球僅次於香港

當年日本也是一樣,直到三重野康上台 

主動刺破了泡沫

是泡沫總是會破的！

日本當年從吹泡泡到創生出極大的泡沫到最後泡沫破裂的第一步

就是從匯率狂升開啟的！

因為匯率狂升 , 日本的Yen購買力暴增

也因為出國變得便宜了 ,  從1985廣場協議開始

日圓最高時從300日圓兌換一美元 

瘋狂升值到80日圓兌換一美元

購買力暴升了將近200%

但是同一時間 , 當年主要靠外銷的製造業

拉動日本經濟的製造業就面臨的強大的生存壓力

匯率暴升 等於 對外國人的售價大漲

台灣開啟了如同當年日本的第一步：匯率大升

匯率暴升 等於 對外國人的售價大漲

是泡沫總是會破的！

但台灣房市是泡沫嗎？ 不是泡沫就不會破

我們上數據：

台灣在這幾年拼命地上槓桿 ：借錢 

做什麼？ 就是買房

並且數據上來看 , 幾乎是獨步全球

1.家庭借款對GDP僅次於澳洲

2.但是年增率是全球最高(意思是瘋狂借債買房)

家庭負債增加 , 未必是買房導致的啊！

這話一點也沒錯

看看天下雜誌專題中的一句話：

台灣老百姓的資產有70%跟房地產掛鉤 ; 老百姓的貸款主要也是房貸 ; 各地方政府的主要財政收入 , 也是賣地

總歸一句話：台灣急速爆增的負債 , 主要就是房地產

這從一個現象：台灣的房仲店面 比 便利商店還多 就可見到端倪

台灣是全民炒房的國家

而這樣的債務增加 , 在收入增加跟所得存款增加的情況下

危機還不會大增 , 但壞處就是從匯率暴升開始

台灣產業多數是中小企業 , 並且多數以外銷為主

中小企業在這一波匯率暴升與川普關稅的影響下 , 

開始了減薪.降低工時等策略去應對環境

而這一波貸款買房的人,根據統計是收入120萬以下的族群

在房價狂飆的年代被迫上車

房仲們一句話：就可以創造出必須買房急迫感

不買房 只能租

不買房 只能租

不買房 只能租

並且隨著銀行法的不動產貸款金額上限逼近

銀行放貸上也越來越緊縮 

利率就上升了 , 利率上升就代表

如果收入不是太高的族群 , 很有可能受到更近一步的消費壓縮

因為扣除掉房貸等基本支出 , 可支配所得就必然降低

而年薪120萬以下族群 , 一個月還房貸多3000那都是沈重的負擔

何況當寬限期過後 , 本利攤還時才見真章！

因此目前台灣房市的狀況是：

該上車的都上車了

不該上車的也因為不買房 只能租 所以上車了

那麼誰要來接下一棒？

是的 , 那麼誰要來接下一棒？

根據國發會的資料：台灣會在2040年出生人口才會低於10萬人

但是筆者認為2030年就會達成這個目標！

2025/05月 出生人口不到9000人

隨著匯率暴升 , 中小企業受到擠壓 , 經濟狀況不穩定

出生人口會更近一步下滑

而台灣整體國力：

會隨著沒有人 , 而慢慢的衰退

尾大不掉的勞保.公保.軍保最後都會倒閉

最後總是會有一個人要承擔罵名

大概就是楊金龍總裁 要當台灣的三重野康了

要是台灣外銷繼續暢旺 (看起來這是必然 因為半導體業)

台幣會繼續升值 , 甚至是央行要抑制通膨必須升息

最後頂不住經濟暴衝的日本在1989年升息了

到了1990年1月股市與房市開始見頂

央行仍持續升息 , 把利率從1% 拉高到 6% 

日本景氣全線崩盤

台灣現在利率不過2% 

房貸利率不過2.5%-3% 

看起來 , 還不是立刻會泡沫破裂的時刻

是泡沫總是會破的！

是泡沫總是會破的！

希望台灣房價永遠上漲 

經濟持續強勁 , 永遠不要泡沫破裂

台灣股市.房市永遠只有三種結局：

筆者是CFP認證國際理財規劃顧問