2018年4月24日 星期二

投資筆記十一 台灣REITS概念股介紹

會注意到這家公司,
無非與朋友在某次談話中無意聊到的!
這家公司已經幾乎轉型成商用不動產出租公司與控股公司
這樣的盈利架構,就非常單純是較容易分析的




以下資料來源:財報狗.公開資訊觀測站.勤益控股網站

以商用不動產出租為主要來源,
這家公司的性質與REITS非常相近
過去REITS在台灣是非常弱勢且流通性小的
但是台灣類似REITS的公司,
就是我們介入長期投資不動產的一個門

首先我們就先來看看 這家公司的損益表
看看這家公司 主要盈利的來源

一眼就可以看出,就以營收來看,租金收入占了83%

更可用
銷貨收入 - 銷貨成本 
租賃收入 - 租賃成本
互相比較,

我們可以發現,
這間公司的這家公司主要獲利來源不動產出租
銷貨(電子產業)反而重要性很低



並且這家公司的營業淨利52%高得不得了!

因此這分析這家公司 ,  就必須了解他的不動產租賃與不動產的品質 

首先我們就看到了,此公司不動產的持有概況

在公司內部網站中,更有許多出租不動產的訊息

新莊土地的出租狀況:




看公司網站的內部資料:
新莊地區,總共有6筆土地,其中五筆都已經是出租的
1.  4417坪  出租給宜家家居  IKEA
2.  940坪  出租給福斯汽車
3.  1150坪  出租給富豪汽車
4.  224坪   出租給給汽修與代檢廠
5.  3059坪  出租給保持捷汽車服務中心(這後面會補充)





從上面資料可清楚新莊地區的出租,都是以商用不動產為主
並且我們用常理就可以判斷:
IKEA的租約,會是短約還是長約?
汽車展售與保養廠的,會是短約還是長約 ?
筆者由過去的經驗判斷,會是較長期且穩定的租約

因此上述不動產而言,基本上是問定而且長期的獲利,
而這部分應該是穩定的獲利來源

下面為當時的新聞:2006年 


其次,
大園土地的部分



看公司網站的內部資料:

1.  9026坪已經出租給屈臣氏.樂購作為物流中心
2.  二期物流園區,19463坪
     據說已經出租了1.6萬坪細節不得而知,等新聞出來
3. 尚有757坪待租



從上面資料可清楚大園地區的出租,都是以物流中心為主
基本上物流中心100%會是比較大的固定資產投資
必然是以長期租約為主
因此,如果大園地區的土地只要成功出租,
那未來必然是可以穩定提供現金流的金雞母之一

最末,是建物的部分此一部分,基本上也是穩定的現金流
資料如下:





租賃事業的總結:
此一部分佔了公司獲利的82%,只要這一塊沒問題,
基本上此公司的獲利就沒問題

1.我們分析了新莊.大園地區的租賃狀況,是長期穩定的
2.建物的部分大致上也是長期穩定的
3.因此只要台灣的景氣不要急速反轉向下,
  基本上這些出租的商用不動產的狀況應能持續貢獻租金收入

由上面三點來看,
此公司是獲利穩健的包租公公司與REITS非常神似

而大家對此公司的質疑,多半來自於過去長期的虧損
下圖我們就可以看到 公司轉型的歷史

2013年 大園織布廠舊址 租予物流公司,
           因此在這之前已經清算了紡織場
2014年 染整廠清算.上海勤益電子停產
2015年 入股龍德造船:國艦國造的主要船廠
           另一間為台船與出事的慶富造




因此,我們從公司的沿革就可看到,公司的轉型
所以清算了過去本業紡織與電子之後,
公司從2015年開始獲利 , 
也就是說過去是拿租金收入去燒電子業與紡織業
但筆者也遺憾,這些電子與紡織廠的員工失業



因此2016年開始公司的轉型之後,開始發放股利睽違五年


因此,此公司經過轉型與整併之後,變得有投資價值了

再者我們看看此公司的資產負債表,除了投資不動產之外,
最大項目
備供出售金融資產與透過損益按公允價值衡量之金融資產
簡單來說就是股權投資

因此我在開場時,就說這是一家

商用不動產出租公司控股公司




而這裡面又有什麼東西呢 ? 
我謹列舉最大的持股:上海商銀 (持有近1.5萬張以上)


以今年上海商銀每股配息1.8元計算,以1.5萬張為例
1.8 * 15000000 = 27000000  = 2700萬元
扣除稅金之後,至少還有2000萬的現金股息收入 

因此,我們除了不動產之外,
還可以期待他長期購入金融資產每年所產生的現金流

最末我們來看看此公司的股本 :近20億
以股價18原來估計 , 市值約40億新台幣

那問題來了.......勤益控的不動產40億元買得到嘛
下圖可以解答,多數都是20多年前購入了
因此,經過20-30年的通膨,這些土地建物的市值早就暴漲

下面新聞,給大家參考:此股還有價值被低估的狀況





因此,聰明的
大股東不斷的吃貨 , 散戶不停的賣出



最終,此股的狀況會如何 ? 我們不得而知

結論
1.此公司財務狀況穩健,並且獲利可期待
2.此公司的市值應該遠低於公司的淨值
3.此公司本益比與淨值比都低,屬於價值股的範圍

因此公司值得我們去注意

本文,純粹是個人研究不對股價與趨勢做任何建議
如果有任何問題,歡迎與我聯絡
Line ID : wishwind999

4 則留言:

  1. 你講解的好清楚,謝謝你的分享,加上圖片和數字更讓人容易了解

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  2. 義美+勤益 「食品、紡織」富二代聯手賣跑車

    https://tw.mobi.yahoo.com/news/%E7%BE%A9%E7%BE%8E-%E5%8B%A4%E7%9B%8A-%E9%A3%9F%E5%93%81-%E7%B4%A1%E7%B9%94-%E5%AF%8C%E4%BA%8C%E4%BB%A3%E8%81%AF%E6%89%8B%E8%B3%A3%E8%B7%91%E8%BB%8A-114614666.html

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  3. 最有價值的土地資產應該是內湖陽光街租給台灣世曦那一整棟...

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