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如果您想認識筆者,下面有一些資訊提供給您參考 筆者是CFP認證國際理財規劃顧問 除了金融業的經驗之外 也管理過一家私人公司的投資

2018年4月24日 星期二

投資筆記十一 台灣REITS概念股介紹

會注意到這家公司,
無非與朋友在某次談話中無意聊到的!
這家公司已經幾乎轉型成商用不動產出租公司與控股公司
這樣的盈利架構,就非常單純是較容易分析的




以下資料來源:財報狗.公開資訊觀測站.勤益控股網站

以商用不動產出租為主要來源,
這家公司的性質與REITS非常相近
過去REITS在台灣是非常弱勢且流通性小的
但是台灣類似REITS的公司,
就是我們介入長期投資不動產的一個門

首先我們就先來看看 這家公司的損益表
看看這家公司 主要盈利的來源

一眼就可以看出,就以營收來看,租金收入占了83%

更可用
銷貨收入 - 銷貨成本 
租賃收入 - 租賃成本
互相比較,

我們可以發現,
這間公司的這家公司主要獲利來源不動產出租
銷貨(電子產業)反而重要性很低



並且這家公司的營業淨利52%高得不得了!

因此這分析這家公司 ,  就必須了解他的不動產租賃與不動產的品質 

首先我們就看到了,此公司不動產的持有概況

在公司內部網站中,更有許多出租不動產的訊息

新莊土地的出租狀況:




看公司網站的內部資料:
新莊地區,總共有6筆土地,其中五筆都已經是出租的
1.  4417坪  出租給宜家家居  IKEA
2.  940坪  出租給福斯汽車
3.  1150坪  出租給富豪汽車
4.  224坪   出租給給汽修與代檢廠
5.  3059坪  出租給保持捷汽車服務中心(這後面會補充)





從上面資料可清楚新莊地區的出租,都是以商用不動產為主
並且我們用常理就可以判斷:
IKEA的租約,會是短約還是長約?
汽車展售與保養廠的,會是短約還是長約 ?
筆者由過去的經驗判斷,會是較長期且穩定的租約

因此上述不動產而言,基本上是問定而且長期的獲利,
而這部分應該是穩定的獲利來源

下面為當時的新聞:2006年 


其次,
大園土地的部分



看公司網站的內部資料:

1.  9026坪已經出租給屈臣氏.樂購作為物流中心
2.  二期物流園區,19463坪
     據說已經出租了1.6萬坪細節不得而知,等新聞出來
3. 尚有757坪待租



從上面資料可清楚大園地區的出租,都是以物流中心為主
基本上物流中心100%會是比較大的固定資產投資
必然是以長期租約為主
因此,如果大園地區的土地只要成功出租,
那未來必然是可以穩定提供現金流的金雞母之一

最末,是建物的部分此一部分,基本上也是穩定的現金流
資料如下:





租賃事業的總結:
此一部分佔了公司獲利的82%,只要這一塊沒問題,
基本上此公司的獲利就沒問題

1.我們分析了新莊.大園地區的租賃狀況,是長期穩定的
2.建物的部分大致上也是長期穩定的
3.因此只要台灣的景氣不要急速反轉向下,
  基本上這些出租的商用不動產的狀況應能持續貢獻租金收入

由上面三點來看,
此公司是獲利穩健的包租公公司與REITS非常神似

而大家對此公司的質疑,多半來自於過去長期的虧損
下圖我們就可以看到 公司轉型的歷史

2013年 大園織布廠舊址 租予物流公司,
           因此在這之前已經清算了紡織場
2014年 染整廠清算.上海勤益電子停產
2015年 入股龍德造船:國艦國造的主要船廠
           另一間為台船與出事的慶富造




因此,我們從公司的沿革就可看到,公司的轉型
所以清算了過去本業紡織與電子之後,
公司從2015年開始獲利 , 
也就是說過去是拿租金收入去燒電子業與紡織業
但筆者也遺憾,這些電子與紡織廠的員工失業



因此2016年開始公司的轉型之後,開始發放股利睽違五年


因此,此公司經過轉型與整併之後,變得有投資價值了

再者我們看看此公司的資產負債表,除了投資不動產之外,
最大項目
備供出售金融資產與透過損益按公允價值衡量之金融資產
簡單來說就是股權投資

因此我在開場時,就說這是一家

商用不動產出租公司控股公司




而這裡面又有什麼東西呢 ? 
我謹列舉最大的持股:上海商銀 (持有近1.5萬張以上)


以今年上海商銀每股配息1.8元計算,以1.5萬張為例
1.8 * 15000000 = 27000000  = 2700萬元
扣除稅金之後,至少還有2000萬的現金股息收入 

因此,我們除了不動產之外,
還可以期待他長期購入金融資產每年所產生的現金流

最末我們來看看此公司的股本 :近20億
以股價18原來估計 , 市值約40億新台幣

那問題來了.......勤益控的不動產40億元買得到嘛
下圖可以解答,多數都是20多年前購入了
因此,經過20-30年的通膨,這些土地建物的市值早就暴漲

下面新聞,給大家參考:此股還有價值被低估的狀況





因此,聰明的
大股東不斷的吃貨 , 散戶不停的賣出



最終,此股的狀況會如何 ? 我們不得而知

結論
1.此公司財務狀況穩健,並且獲利可期待
2.此公司的市值應該遠低於公司的淨值
3.此公司本益比與淨值比都低,屬於價值股的範圍

因此公司值得我們去注意

本文,純粹是個人研究不對股價與趨勢做任何建議
如果有任何問題,歡迎與我聯絡
Line ID : wishwind999

10 則留言:

  1. 你講解的好清楚,謝謝你的分享,加上圖片和數字更讓人容易了解

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  2. 義美+勤益 「食品、紡織」富二代聯手賣跑車

    https://tw.mobi.yahoo.com/news/%E7%BE%A9%E7%BE%8E-%E5%8B%A4%E7%9B%8A-%E9%A3%9F%E5%93%81-%E7%B4%A1%E7%B9%94-%E5%AF%8C%E4%BA%8C%E4%BB%A3%E8%81%AF%E6%89%8B%E8%B3%A3%E8%B7%91%E8%BB%8A-114614666.html

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  3. 最有價值的土地資產應該是內湖陽光街租給台灣世曦那一整棟...

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  4. 請問上文中土地資產的取得時間及成本及帳面價值的資料表是從哪裡可以取得? 謝謝您

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    1. 公司網站上有詳細說明

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    2. 多謝您的說明! 感恩!

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    3. 您好, 不好意思, 我把勤益控公司網站上看了幾遍還是沒找到勤益控(1437)土地資產這個資料表, 是否能麻煩您再說明清楚一點? 多謝!!!

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    4. 想了解其土地資產資訊, 可參考各大劵商, 但內容都沒與官網同步更新。http://jsjustweb.jihsun.com.tw/z/zc/zcf/zcf_1437.djhtm

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