2015年12月2日 星期三

台灣人口遞減的影響與觀察房價


投資 永遠要保持思考 !!
套一句帥過頭的話 : 房子賣不出去,加價賣

都沒人了 賣給誰 ?

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口)
人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少,


而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長
人減少第一件事情 會減少的就是:消費 人減少 > 消費減低
消費的減少 會影響 投資的意願 廠商因消費減低 > 引動投資減低
最後 人長大了 這些人會納稅 :
人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少政府因應收入減少>自然政府的支出也會減少

人 是一國的根本 , 沒有人就甚麼都別談了

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪 300萬還太低
那我們就從人口這個角度來看看 是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年



我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30-55歲為主體

首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋




1.
65以上的高齡人口,今年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口
2.
紅線區間內(30-55歲)是主力購屋族群,雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小,當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。



意義:30-55歲就是最主要的購屋族群了,我們用最簡單直觀的想法來判斷,
只要這一區間的人口開始減少時,就是房地產準備反轉向下的時間:

現在就是反轉時刻 

不僅如此,30-55歲是人生中消費規模最大
而且消費最多的時間(買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩),
過了這個區間之後消費就會開始遞減

超過55歲之後,尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減,這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。
所以觀察房地產與未來景氣,就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。 

當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊:
休閒農地、農舍,就是這一波退休潮受益的房地產族群,當然我們偉大的政府有管這一塊,
但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍
怎麼會真的出手打這一塊呢?

目前我們有了2015年當作定位之後,再延續下去看看2020年>2030年的變化

這是2020年推估的人口金字塔圖



1.
這五年的變化最劇烈的是:老年化比例暴增,從原本的12.6% >16.3% 
2.
而且30 – 55歲這一階段的人也開始遞減了,這是台灣的消費力應該會大幅下降,如果年金沒有改革,到2020年很多勞保年金、軍公教月退都在會此時遇大重大問題,這時也是軍公教退休的最高峰。
3.
從上推論未來五年房地產價格的反轉向下,已經是確定的趨勢了。


再往下看到了2025年 (10年後)



1.
台灣此時應該再得一個台灣之光,全世界最高齡的國家!
每5人就有1人是65歲以上的高齡人口,這時台灣還有什麼產業或者執政者,可以扭轉整個劣勢?
2.
除了高齡化之外,這時台灣的年輕人應該會去國外工作,因為國內整體的工作機會降低了,甚至工資也不如外出工作來的好。
3.
此時房地產能獨善其身?沒有崩盤就是好棒棒了。



到了2030年 (15年後)

.


1.
恭喜台灣賀喜台灣,短短15年光景,台灣會在接下來的50年都穩站世界第一,人口結構世界第一高齡
2.
而這時的內需會非常不振,年輕人都將出國工作,否則台灣沒有這麼多的機會留給年輕人
3.
從上面的推論,都沒人了房地產怎麼會好呢?

這是2050年的人口金字塔:不解釋


台灣的房價高嗎?我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低


我想台灣的房價,就是在頂峰,不只我這一份資料,
無論從房價所得比、房價指數,台灣目前的房價仍是前所未有的高!

而且高房價也會排擠掉其他部份的消費 , 更造成惡性循環的加大

此圖是台灣的出生人口,要讓上面的人口金字塔扭轉,

那就必須讓出生人口數扭轉向上,否則……

而下面的數據我們看到的是:每年平均出生20萬人,
而且後續只要景氣不佳,會再次讓出生人口減低:形成惡性循環。
人口大減首先衝擊的

就是婦產科醫生、嬰兒用品業者

6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師

國中高中補習班與這一階段,是個人消費的起點:最有關係的消費產業(遊戲、電玩、KTV)

大學生:這一階段就跟房地產有絕對的關係,
因為學校倒了,附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的,就會全數進入蕭條
我們已知有兩所學校退場了

而台灣的景氣呢? 我想這有很多的報導了,我只舉例製造業PMI 與 失業率




為什麼失業率與失業人口中間會有一條紅線呢?



 

這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假,
嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況
很多房仲雖然有就業:但是沒有收入
很多四大慘業的員工有工作但是放無薪假中
更多的國小安親班才藝課程的老師,時薪很高,但是月入不到2萬元,而且越來越難賺。


關於房地產:我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯
恰巧也是從2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小。

.


最後再補一槍
如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢?
有9成都是存貨的建商應該要注意

套一句 帥過頭的話 : 賣不出去 加價賣

都沒人了 賣給誰 ?




我想以上資料 相信大家都接觸過很多次了
再來我將會點出 台灣目前仍比較有希望的產業
問題一樣在人

官股銀行 年輕人多 還是 民營銀行 年輕人多 ? 

台灣的產業 年輕人多的才能夠延續下去 

資料來源 : 
人口金字塔推估圖 經建會 : https://www.youtube.com/watch?v=sxnOgihsz6k
出生人口 戶政司 http://www.ris.gov.tw/
房價指數 http://www.tradingeconomics.com/taiwan/housing-index
失業率 http://www.tradingeconomics.com/taiwan/unemployment-rate
個股財報資料 http://statementdog.com/


額外看新文 : 人口與經濟 
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=291&t=4545856

13 則留言:

  1. 分析的很好..... 房價太高, 造成大家不敢生小孩 (我也是)

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  2. 在一個食衣住行都有問題的國家.出生率大幅下滑必然可期.

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  3. 所以有人急著推動政府開放大陸資金買地買房啊
    ...

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  4. 切入觀點很棒,謝謝您的分享。

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  5. 這是很棒的文章,希望政府官員能重視。

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  6. 這種文章都忽略, 房子和人都是有壽命的. 台灣是有地震的. 台灣的每年使照每年才10萬戶, 房屋存量830萬戶, 要83年要能排到新房子. 如困都更要平均要用5年, 相當要有50萬戶空屋周轉.
    人口會減少, 房屋老了也會沒人住, 但到能拆曠日廢時歐

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  7. 應做的應是再建新市鎮, 將人口分散到中南部, 以降消費稅鼓勵服務業去創造就業. 而不是和老人到台北搶房子. 60萬的住的地方, 塞了280萬人. 才是高房價的問題, 都更後容積就只有原本一半以下, 房價怎會不貴

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  9. 請問 台灣目前仍比較有希望的產業是什麼呢??

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  10. 我覺得老人相關產業會不錯,例如我家附近老人復健診所這幾年就多開了兩家每天人超多,倒是嬰幼兒診所我帶小孩去看都不太需要排隊挺方便的。

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  11. 有沒有機會看到這篇文章的後續

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